租赁社区逐渐面世。在建设开发过程中，项目会遇到很多新问题。这样一些问题在以前传统住宅开发中闻所未闻，而以往长租公寓项目的经验也无法解决。

  笔者的团队在前期研究了上海80%以上租赁社区（R4项目）的基础上，结合中后期针对此类R4项目与国企签订的顾问服务总结出部分经验，希望就R4项目的痛点和盲点，与大家进行深度探讨。

  本文想探讨的一个关键性问题是租赁社区公区的配比和配置。其中涉及的问题又可细化为：公区面积如何预留？公区应该设置哪些功能区？架空层近期、远期功能如何规划？等等。

  首先，对于小户型租赁社区而言，公区是房间功能的延续，房间内安放不下的功能，如做饭、洗衣等，可以移到公区进行完善，这能弥补小户型房间功能不够完善的缺陷，提高租金水平。

  其次，不管是单体长租公寓还是租赁社区，公区都是项目的“门脸”，会影响求租者对项目的“首因效应”。考虑到当下的年轻人喜社交、乐分享的性格特质，很多项目辟出足够大的公区供租客社交之用，甚至还配套了台球、桌游等娱乐项目。

  但是，公区的配套对于项目而言都是成本的投入，公区配套项目越多，也会相应增大项目运营的难度。这些配套对于提升出租率和缩短满租周期一定会有帮助，但其作用与投入之间的关系，以及其是否能对提高租金起到非常大的拉动作用，目前还没有测算数据予以说明。

  从最直接的经验分析，做到平衡最重要，但是这个平衡点在哪里？又非常难把握。

  事实上，这是一个开放性的问题，具体答案应该要依据业主的需求来定。在此，我只能根据团队的实操经验，简单用2个应用场景，对2种模式进行解答。

  此类项目，一般业主的诉求为追求营收（GOP）最大化，将房间内的面积做到了极致，经过控制总面积来降低总租金，并且一般都有着不错的坪效，来提升整个项目的营收。

  但因为缩小了房间套内的面积，一定会牺牲掉套内的部分功能。卧室和卫生间会影响到租住舒适度的区域，正常情况下不会减少，那相对应的，厨房、客厅的区域必定会减少甚至是“去掉”。

  解决方案：此类R4项目，应该要依据实际的房间套数配备一定面积的公区，公区必须包含：阅读区（会客+社交功能）、共享厨房（厨房功能）；实际作用是房间功能的延续。

  面积配比：极限配比=1个房间按0.4平计算；性价比配比=1个房间按0.5~0.6平计算；舒适度配比=1个房间按0.6平以上计算。以上公区面积包含杂物间及办公室等。

  适用场景：户型更类似住宅项目的R4社区，主要以大套间（类酒店户型）、一室一厅、两室一厅等为主。此类产品户型中实际使用功能完备，公区的作用更多是提升租户之间额外的社交空间，或是新增功能空间，如泳池、健身房等。

  解决方案：此类R4项目能够准确的通过住宅的面积进行配比，具体面积能够准确的通过项目的实际定位来决定。

  针对部分走高端路线的项目，业主有一定的概率会在公区中增加更多的功能区来提升租户的满意度，如：雪茄吧、影音会客室、健身房、会议室、游泳池等，主要是依据业主对于自身项目的客群定位来匹配。

  但需警惕在前期规划设计时，拍脑袋决定配套公区功能，但使用频率低，后期闲置的情况发生。

  对架空层进行功能化设计，将配套功能区放到架空层中，是性价比最优的方案，从而提升租赁社区的社群体验，增强租客的居住舒适感。

  其中一种功能，多见于国企的租赁社区，用作办公+接待中心。有些R4项目位于产业园区之中，接待中心还承担了产业园招租展示的作用。笔者接触过一个R4项目，接待中心入口设置在架空层东侧景观较好区域，接待中心门口处为前台+咖啡区，并且增设了多功能厅。还有些国企还在公区设置了企业历史和品牌的展示区。

  另一种设置方案，则是把公区配套中无法创收的部分放到架空层中，比如设置公共厨房、阅读区、健身区、外卖柜等 。设计时需要仔细考虑动静分区，并且设置合理的人流动线。此外，快递柜、公共卫生间和烘干机区域也可以在前期规划设计架空层时进行预留，需要提醒的是，快递柜位置一定要根据人流动线

  如果允许外卖入户，会增加不确定因素，增加运营难度。有的租赁社区采取的方案是由物业人员或管家陪同外卖小哥送上楼，不过此项内容会增加大量的人力成本。

  平台声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。